2027 年房價預測：房價持平、房貸利率 7%，以及需要關注的稅務規則

大多數預測機構預計 2027 年全國房價接近持平，大約在 0% 到 2% 之間，30 年期房貸利率保持在 7% 左右。房利美 10 月的預測認為，2027 年房價僅上漲 0.6%，每個季度的平均房貸利率都是 7.5%。

在通脹高於 3% 的情況下，房價持平意味著房屋的實際（扣除通脹後）價值繼續下滑，這種情況已經持續了 15 個月。包括紐約都市區和紐澤西州在內的東北部，表現仍好於全國其他地區。

本週最新情況

• 30 年期固定房貸利率：7.24%（房地美，10 月 29 日），一年前為 6.17%
• 聯邦基金利率：3.75% 至 4.00%，美聯儲在 9 月進行 2023 年以來首次加息後，於 10 月 28 日維持不變
• 全國房價：同比上漲 2.1%（S&P Cotality Case-Shiller，8 月）

預測機構對 2027 年的預期

僅僅一個月內，房利美就把 2027 年的房價預測從 1% 下調到 0.6%，並把利率預測從 6.7% 上調到 7.5%，所以預計還會有雙向的調整。

推動前景的因素

• 利率跳升。30 年期利率連續七週上升，10 月初達到 7.40%，為 2023 年 11 月以來最高，之後回落到 7.24%。以 $400,000 貸款計算，7.24% 利率下每月本息約 $2,726，比去年 6.17% 時多約 $284。
• 通脹迫使美聯儲出手。截至 9 月的一年內消費者物價上漲 3.7%。美聯儲在 9 月進行了 2023 年以來的首次加息，然後在 10 月 28 日維持利率不變，有兩位官員投票支援再次加息。
• 房源增加，買家減少。掛牌量上升，而簽約量下降。MBA 還預計人口增長放緩和移民減少會降低住房需求，房利美預計 2027 年成屋銷售只有 406 萬套。
• 地區分化。芝加哥（+6.7%）和紐約（+6.2%）領跑 Case-Shiller 8 月的漲幅。Zillow 的預測顯示，路易斯安那州、得克薩斯州、佛羅里達州、科羅拉多州和北加州的部分地區房價會下跌。

利率在美聯儲 9 月加息之前就開始攀升，並在 10 月初見頂；與夏季的起點相比，10 月下旬的回落幅度很小。

今年每個月房價的漲幅都低於消費者物價，所以即使成交價小幅上漲，房屋的實際價值仍在下降。

紐澤西州：房價更高、掛牌更多、成交更慢

紐澤西州房價的漲幅仍高於全國平均水平。2026 年 9 月，全州成交價中位數為 $550,000，同比上漲 2.8%，獨棟住宅達到 $615,000（+3.4%）。

不過，市場正在轉向對買家有利。待售房屋增加 12.1%，達到 22,746 套，待成交量下降 11.3%，典型房屋需要 39 天才能售出。紐澤西州房地產經紀人協會的購房負擔能力指數降至 74，意思是家庭收入中位數只有按當前利率購買中位價房屋所需收入的 74%。

這個指數全年都低於 100，隨著房貸利率從 2 月的低點回升、而紐澤西州房價繼續上漲，指數持續下降。

Zillow 2026 年年中的預測仍把大西洋城（+3.6%）和瓦恩蘭（+2.7%）列入全美表現最強的 15 個都市區。大多數指標顯示，2027 年紐澤西州仍將高於全國平均水平，而且買家的議價空間比 2024 或 2025 年更大。

2026 和 2027 年的稅務要點

購房者和房主

• 購房貸款中最多 $750,000 的房貸利息仍可扣除；《大而美法案》將這一上限永久化。
• 從 2026 年起，房貸保險（PMI 和 FHA 保費）再次作為房貸利息可以扣除，收入較高時逐步取消，從調整後總收入約 $100,000 開始。
• 2026 年修正後調整總收入不超過 $505,000 時，SALT 上限為 $40,400。一對紐澤西州夫婦繳納 $14,000 房產稅、$20,000 州所得稅，並支付 $30,000 房貸利息，逐項扣除合計 $64,000，約為 $32,200 標準扣除額的兩倍。請參閱2026 年 SALT 上限與 PTET。
• 為購房降低利率而支付的點數（points）通常可以在支付當年扣除；再融資的點數則在貸款期限內分攤。

賣房者

• 對於您擁有並居住滿過去 5 年中 2 年的主要住宅，出售收益仍可免稅最多 $250,000（已婚合併申報為 $500,000）。這一上限自 1997 年以來一直沒有改變。
• 提高或取消這一上限的法案，例如《房屋出售免稅法》（No Tax on Home Sales Act，H.R. 4327），目前都沒有成為法律。請按現行上限做規劃，並保留改良支出的收據，這些支出可以減少應稅收益。

投資者

• 對於 2025 年 1 月 19 日之後取得的房產，100% 額外折舊已永久化，因此成本分離研究可以把建築物成本的很大一部分變成第一年的扣除。請參閱成本分離協調、什麼時候適合做成本分離以及成本分離節稅估算器。
• 1031 置換規則不變：45 天內認定替代房產，180 天內完成交割。請參閱1031 置換計算器和1031 置換的時間表與常見陷阱。
• 利率上升會增加利息支出，而利息支出可以抵扣租金收入。關於記帳，請參閱房地產投資者記帳技巧和短租房稅務策略。

常見問題

2027 年房價會下跌嗎？

根據我們檢視的主要預測，全國房價不會下跌，預測範圍約為 0% 至 +2.2%。不過扣除通脹後，房屋價值可能繼續下降，一些陽光地帶和西部都市區預計會下跌。

2027 年房貸利率會下降嗎？

房利美預計全年為 7.5%，MBA 預計 2027 年全年利率高於 7%。10 月下旬利率回落到 7.24%，但這些預測都沒有顯示明年會回到 6%。

2026 年房貸保險可以扣稅嗎？

可以。從 2026 年起，如果您逐項扣除，PMI 和 FHA 房貸保險費作為房貸利息可以扣除，收入較高時逐步取消。

出售住宅的收益有多少可以免稅？

如果您擁有並居住滿過去 5 年中的 2 年，最多 $250,000 可以免稅，已婚合併申報為 $500,000。提高上限的提案尚未通過。

較高的 SALT 上限對紐澤西州房主有幫助嗎？

有幫助。如果您逐項扣除且修正後調整總收入不超過 $505,000，2026 年最多可以扣除 $40,400 的房產稅和州所得稅，原來只有 $10,000。超過 $505,000 後上限會逐步減少，在約 $606,333 時降到 $10,000。

僅供一般參考，不構成稅務、法律或投資建議。預測和利率截至 2026 年 10 月 29 日。