1031 同類資產置換稅款與截止日期計算器

1031 同類資產置換計算器如何運作

出售投資或經營用房產，收益會被徵收多層稅。計算器用售價減去出售費用和調整後稅基（買價減去已提取的折舊）得出收益，然後拆分：相當於折舊的部分最高按 25% 徵稅（未回收的 Section 1250 收益），其餘部分按您選擇的長期資本利得稅率徵稅，適用時另加 3.8% 的淨投資收入稅，以及您所在州的所得稅。

總額就是完整的 1031 同類資產置換可以遞延的稅款。完整置換是指把全部淨所得再投資於價值相等或更高的房產，並替換已還清的債務；您留下的現金或未替換的債務屬於應稅的 Boot。

兩個截止期限

兩個期限都從出售交割當天開始計算，都不能因為業務原因而延長：

• 第 45 天：以書面形式向合格中介指定替換房產。您可以指定最多三處任意價值的房產，或者在總價值不超過所售房產 200% 的前提下指定更多。
• 第 180 天：完成替換房產的交割。如果您沒有為出售當年的申報表申請延期，置換期會更早結束，即在該申報表的截止日期。計算器會顯示這兩個日期。

決定置換能否成立的規則

• 兩處房產都必須是用於投資或經營的不動產。主要住宅或為轉售而持有的房產（翻新轉賣）不符合條件。
• 出售款項必須由合格中介保管。如果錢到了您手上，哪怕只是短暫的，置換就會失敗。
• 出售方和購買方必須是同一納稅人：出售的有限責任公司必須是買方，單一成員有限責任公司視同其所有人。
• 與關聯方進行的置換，雙方都必須在置換後持有房產至少兩年。

圍繞置換做規劃

置換隻是遞延稅款，而不是免除。遞延的收益會結轉到替換房產的稅基中，在該房產出售且不再置換時才需繳稅。如果持有到去世，房產一般會獲得稅基提升（Step-up），遞延的收益就永遠不會被徵稅。對替換房產做成本分離研究，可以就超過結轉稅基的新價值重新開始折舊。

紐澤西州所得稅遵循聯邦的 1031 規則。非居民出售紐澤西州房產時，州政府通常會在交割時預收一筆估計稅款，但同類資產置換屬於豁免情形之一，在賣方的居民身份表格上申報。

常見問題