短租房稅務和實質參與

「短租房漏洞」是投資房地產的高收入者最常談論的稅務策略之一。它根本不是漏洞，而是來自被動活動規則對出租的定義。運用得當，它能讓度假出租房產的虧損（通常來自成本分離和額外折舊）抵消薪資和業務收入。運用不當，則是常見的審計目標。

為什麼出租虧損通常無法使用

出租房地產通常是被動活動。被動活動的虧損只能抵消被動收入，因此對大多數高收入者來說，出租房產的折舊虧損只能結轉。兩條常見的出路是：房地產專業人士身份，要求每年在房地產上投入超過 750 小時，並且在房地產上的時間多於任何其他工作；或者收入低到可以使用 $25,000 的免除額，該免除額在修正後調整總收入達到 $150,000 時完全取消。

短租房例外規定

根據被動活動法規，如果客戶平均使用期間為七天或更短，房產就不被視為出租活動。客人入住時間短的典型 Airbnb 或 Vrbo 房產符合這項測試。

這本身並不會讓虧損變成非被動虧損。它意味著該房產像其他任何業務一樣對待，所以問題就變成了您是否實質參與。如果是，該房產的虧損就是非被動的，可以抵消您的其他收入，即使您在其他領域全職工作、也不符合房地產專業人士的條件。

達到實質參與標準

大多數短租房業主依靠的測試是：

• 年內在該活動上投入超過 500 小時，或
• 超過 100 小時，且不少於其他任何人， 包括清潔工、物業經理和承包商，或
• 該活動中幾乎全部的參與。

投資者性質的工作，例如檢視報表，不算在內。與客人溝通、換房清潔、維護、採購用品、管理預訂和處理維修都算。由全方位服務的物業經理管理的房產很少符合條件，因為經理的工作時間通常超過您。

成本分離研究的作用

成本分離研究把建築物拆分為使用年限較短的部分，例如傢俱、固定裝置、電器和場地改良。這些部分可以利用 100% 額外折舊立即全部扣除，對於 2025 年 1 月 19 日之後取得的資產，這項規定是永久性的。帶傢俱的短租房通常有很大比例的短年限資產。

例如，一位投資者以 $900,000 購買一處帶傢俱的山區房產，其中建築物佔 $750,000。成本分離研究把 $210,000 分配給 5 年、7 年和 15 年資產。加上額外折舊和其餘部分的正常折舊，第一年的扣除可能約為 $220,000。如果投資者實質參與且平均入住時間少於七天，這筆虧損可以抵消同年的 W-2 或業務收入。

經得起審計的記錄

• 一份同期工時記錄，在年內記錄日期、工作內容和小時數
• 其他所有人的工時記錄，包括清潔工和管理人員的發票
• 顯示每次入住時長的訂房平台報告，用來證明七天平均入住時間
• 自用天數，自用過多會讓房產變成住宅並限制扣除

需要注意的事項

• 出售時的折舊回收。 加速折舊會在出售時回收，其中一部分可能按普通收入徵稅。1031 同類資產置換與機會區規劃可以遞延這部分稅款。
• 每年都要進行測試。 如果某一年入住時間較長或您投入的時間較少，虧損可能又變回被動虧損。
• 州的規定。 有些州不遵循聯邦額外折舊，因此州層面的好處可能小得多。
• 地方規定。 許多城市和縣都有住宿稅和短租許可證要求。

OICPA 的房地產稅務規劃團隊審查房產是否符合條件，我們的成本分離協調團隊與工程公司合作，確定研究的規模並做好檔案記錄。關於折舊方面的更多內容，請參閱什麼時候適合做成本分離。

常見問題

配偶的時間算入實質參與嗎？

算。在實質參與方面，配偶的工作時間與您的合併計算，即使配偶不在產權上。

使用物業經理還能符合條件嗎？

可以，但很難。您通常需要證明自己工作超過 500 小時，或者您的工作時間超過物業經理且超過 100 小時。

七天平均是按每位客人還是按全年計算？

用全年總出租天數除以單獨入住的次數計算。

最短租期 30 天符合條件嗎？

不符合。平均入住時間超過七天不適用這一例外，不過 30 天或以下、提供重要服務的入住，可以按另一項測試符合條件。