成本分離研究節稅估算器

成本分離研究估算器如何運作

建築通常按 27.5 年（住宅出租）或 39 年（商業）折舊。成本分離研究會找出那些其實不屬於建築本體的部分：地毯、櫥櫃、為裝置配置的部分電氣和管道，以及停車場、園林綠化和圍欄等場地改良。這些部分改為 5 年、7 年和 15 年的折舊期限，並且可以享受額外折舊。

估算器用您的購買價扣除土地（土地永遠不能折舊），把您輸入的比例改為較短的折舊期限，然後比較做與不做研究的第一年折舊。建築採用月中慣例：視為在您選擇的月份中旬投入使用，所以 12 月買的建築第一年只有約半個月的折舊。未適用額外折舊的重新分類資產按簡化的 7 年期限分攤。

2026 年的額外折舊

額外折舊比例取決於資產的取得時間：

• 2025 年 1 月 19 日之後取得的資產為 100%，《大而美法案》已將其永久化。
• 2025 年 1 月 20 日之前簽訂有約束力合同、2026 年投入使用的資產為 20%。
• 同類合同下、2025 年投入使用的資產為 40%。

典型的重新分類是什麼樣子

研究通常會把建築成本的 20% 到 35% 改為較短的折舊期限。公寓、短租房、餐廳、醫療辦公室和酒店由於裝修和裝置較多，通常處於較高一端；普通倉庫和毛坯辦公樓處於較低一端。估算器對住宅預設 25%、對商業預設 20%；工程研究會用房產實際的組成部分取代這個假設。

把扣除變成節稅

額外折舊只有在能抵減收入時才能節稅。出租虧損屬於被動虧損，一般只能抵減被動收入，除非您符合房地產專業人士身份，或該房產是您實質參與經營的短租房。計算器中的稅務影響假設扣除可以按您輸入的稅率使用。

這也是一種時間性的好處：出售時，重新分類的個人財產已提取的折舊會作為普通收入回收，除非您通過 1031 同類資產置換遞延收益。

您已經持有的建築

對以前年度投入使用的建築做研究，不需要提交修正申報表。您可以通過 Form 3115 變更會計方法，在當年一次性補提所有漏提的折舊（即 Section 481(a) 調整）。

常見問題