2027 年房价预测：房价持平、房贷利率 7%，以及需要关注的税务规则

大多数预测机构预计 2027 年全国房价接近持平，大约在 0% 到 2% 之间，30 年期房贷利率保持在 7% 左右。房利美 10 月的预测认为，2027 年房价仅上涨 0.6%，每个季度的平均房贷利率都是 7.5%。

在通胀高于 3% 的情况下，房价持平意味着房屋的实际（扣除通胀后）价值继续下滑，这种情况已经持续了 15 个月。包括纽约都市区和新泽西州在内的东北部，表现仍好于全国其他地区。

本周最新情况

• 30 年期固定房贷利率：7.24%（房地美，10 月 29 日），一年前为 6.17%
• 联邦基金利率：3.75% 至 4.00%，美联储在 9 月进行 2023 年以来首次加息后，于 10 月 28 日维持不变
• 全国房价：同比上涨 2.1%（S&P Cotality Case-Shiller，8 月）

预测机构对 2027 年的预期

仅仅一个月内，房利美就把 2027 年的房价预测从 1% 下调到 0.6%，并把利率预测从 6.7% 上调到 7.5%，所以预计还会有双向的调整。

推动前景的因素

• 利率跳升。30 年期利率连续七周上升，10 月初达到 7.40%，为 2023 年 11 月以来最高，之后回落到 7.24%。以 $400,000 贷款计算，7.24% 利率下每月本息约 $2,726，比去年 6.17% 时多约 $284。
• 通胀迫使美联储出手。截至 9 月的一年内消费者物价上涨 3.7%。美联储在 9 月进行了 2023 年以来的首次加息，然后在 10 月 28 日维持利率不变，有两位官员投票支持再次加息。
• 房源增加，买家减少。挂牌量上升，而签约量下降。MBA 还预计人口增长放缓和移民减少会降低住房需求，房利美预计 2027 年成屋销售只有 406 万套。
• 地区分化。芝加哥（+6.7%）和纽约（+6.2%）领跑 Case-Shiller 8 月的涨幅。Zillow 的预测显示，路易斯安那州、得克萨斯州、佛罗里达州、科罗拉多州和北加州的部分地区房价会下跌。

利率在美联储 9 月加息之前就开始攀升，并在 10 月初见顶；与夏季的起点相比，10 月下旬的回落幅度很小。

今年每个月房价的涨幅都低于消费者物价，所以即使成交价小幅上涨，房屋的实际价值仍在下降。

新泽西州：房价更高、挂牌更多、成交更慢

新泽西州房价的涨幅仍高于全国平均水平。2026 年 9 月，全州成交价中位数为 $550,000，同比上涨 2.8%，独栋住宅达到 $615,000（+3.4%）。

不过，市场正在转向对买家有利。待售房屋增加 12.1%，达到 22,746 套，待成交量下降 11.3%，典型房屋需要 39 天才能售出。新泽西州房地产经纪人协会的购房负担能力指数降至 74，意思是家庭收入中位数只有按当前利率购买中位价房屋所需收入的 74%。

这个指数全年都低于 100，随着房贷利率从 2 月的低点回升、而新泽西州房价继续上涨，指数持续下降。

Zillow 2026 年年中的预测仍把大西洋城（+3.6%）和瓦恩兰（+2.7%）列入全美表现最强的 15 个都市区。大多数指标显示，2027 年新泽西州仍将高于全国平均水平，而且买家的议价空间比 2024 或 2025 年更大。

2026 和 2027 年的税务要点

购房者和房主

• 购房贷款中最多 $750,000 的房贷利息仍可扣除；《大而美法案》将这一上限永久化。
• 从 2026 年起，房贷保险（PMI 和 FHA 保费）再次作为房贷利息可以扣除，收入较高时逐步取消，从调整后总收入约 $100,000 开始。
• 2026 年修正后调整总收入不超过 $505,000 时，SALT 上限为 $40,400。一对新泽西州夫妇缴纳 $14,000 房产税、$20,000 州所得税，并支付 $30,000 房贷利息，逐项扣除合计 $64,000，约为 $32,200 标准扣除额的两倍。请参阅2026 年 SALT 上限与 PTET。
• 为购房降低利率而支付的点数（points）通常可以在支付当年扣除；再融资的点数则在贷款期限内分摊。

卖房者

• 对于您拥有并居住满过去 5 年中 2 年的主要住宅，出售收益仍可免税最多 $250,000（已婚合并申报为 $500,000）。这一上限自 1997 年以来一直没有改变。
• 提高或取消这一上限的法案，例如《房屋出售免税法》（No Tax on Home Sales Act，H.R. 4327），目前都没有成为法律。请按现行上限做规划，并保留改良支出的收据，这些支出可以减少应税收益。

投资者

• 对于 2025 年 1 月 19 日之后取得的房产，100% 额外折旧已永久化，因此成本分离研究可以把建筑物成本的很大一部分变成第一年的扣除。请参阅成本分离协调、什么时候适合做成本分离以及成本分离节税估算器。
• 1031 置换规则不变：45 天内认定替代房产，180 天内完成交割。请参阅1031 置换计算器和1031 置换的时间表与常见陷阱。
• 利率上升会增加利息支出，而利息支出可以抵扣租金收入。关于记账，请参阅房地产投资者记账技巧和短租房税务策略。

常见问题

2027 年房价会下跌吗？

根据我们查看的主要预测，全国房价不会下跌，预测范围约为 0% 至 +2.2%。不过扣除通胀后，房屋价值可能继续下降，一些阳光地带和西部都市区预计会下跌。

2027 年房贷利率会下降吗？

房利美预计全年为 7.5%，MBA 预计 2027 年全年利率高于 7%。10 月下旬利率回落到 7.24%，但这些预测都没有显示明年会回到 6%。

2026 年房贷保险可以扣税吗？

可以。从 2026 年起，如果您逐项扣除，PMI 和 FHA 房贷保险费作为房贷利息可以扣除，收入较高时逐步取消。

出售住宅的收益有多少可以免税？

如果您拥有并居住满过去 5 年中的 2 年，最多 $250,000 可以免税，已婚合并申报为 $500,000。提高上限的提案尚未通过。

较高的 SALT 上限对新泽西州房主有帮助吗？

有帮助。如果您逐项扣除且修正后调整总收入不超过 $505,000，2026 年最多可以扣除 $40,400 的房产税和州所得税，原来只有 $10,000。超过 $505,000 后上限会逐步减少，在约 $606,333 时降到 $10,000。

仅供一般参考，不构成税务、法律或投资建议。预测和利率截至 2026 年 10 月 29 日。