成本分离研究节税估算器

成本分离研究估算器如何运作

建筑通常按 27.5 年（住宅出租）或 39 年（商业）折旧。成本分离研究会找出那些其实不属于建筑本体的部分：地毯、橱柜、为设备配置的部分电气和管道，以及停车场、园林绿化和围栏等场地改良。这些部分改为 5 年、7 年和 15 年的折旧期限，并且可以享受额外折旧。

估算器用您的购买价扣除土地（土地永远不能折旧），把您输入的比例改为较短的折旧期限，然后比较做与不做研究的第一年折旧。建筑采用月中惯例：视为在您选择的月份中旬投入使用，所以 12 月买的建筑第一年只有约半个月的折旧。未适用额外折旧的重新分类资产按简化的 7 年期限分摊。

2026 年的额外折旧

额外折旧比例取决于资产的取得时间：

• 2025 年 1 月 19 日之后取得的资产为 100%，《大而美法案》已将其永久化。
• 2025 年 1 月 20 日之前签订有约束力合同、2026 年投入使用的资产为 20%。
• 同类合同下、2025 年投入使用的资产为 40%。

典型的重新分类是什么样子

研究通常会把建筑成本的 20% 到 35% 改为较短的折旧期限。公寓、短租房、餐厅、医疗办公室和酒店由于装修和设备较多，通常处于较高一端；普通仓库和毛坯办公楼处于较低一端。估算器对住宅默认 25%、对商业默认 20%；工程研究会用房产实际的组成部分取代这个假设。

把扣除变成节税

额外折旧只有在能抵减收入时才能节税。出租亏损属于被动亏损，一般只能抵减被动收入，除非您符合房地产专业人士身份，或该房产是您实质参与经营的短租房。计算器中的税务影响假设扣除可以按您输入的税率使用。

这也是一种时间性的好处：出售时，重新分类的个人财产已提取的折旧会作为普通收入回收，除非您通过 1031 同类资产置换递延收益。

您已经持有的建筑

对以前年度投入使用的建筑做研究，不需要提交修正申报表。您可以通过 Form 3115 变更会计方法，在当年一次性补提所有漏提的折旧（即 Section 481(a) 调整）。

常见问题