1031 同类资产置换税款与截止日期计算器

1031 同类资产置换计算器如何运作

出售投资或经营用房产，收益会被征收多层税。计算器用售价减去出售费用和调整后税基（买价减去已提取的折旧）得出收益，然后拆分：相当于折旧的部分最高按 25% 征税（未回收的 Section 1250 收益），其余部分按您选择的长期资本利得税率征税，适用时另加 3.8% 的净投资收入税，以及您所在州的所得税。

总额就是完整的 1031 同类资产置换可以递延的税款。完整置换是指把全部净所得再投资于价值相等或更高的房产，并替换已还清的债务；您留下的现金或未替换的债务属于应税的 Boot。

两个截止期限

两个期限都从出售交割当天开始计算，都不能因为业务原因而延长：

• 第 45 天：以书面形式向合格中介指定替换房产。您可以指定最多三处任意价值的房产，或者在总价值不超过所售房产 200% 的前提下指定更多。
• 第 180 天：完成替换房产的交割。如果您没有为出售当年的申报表申请延期，置换期会更早结束，即在该申报表的截止日期。计算器会显示这两个日期。

决定置换能否成立的规则

• 两处房产都必须是用于投资或经营的不动产。主要住宅或为转售而持有的房产（翻新转卖）不符合条件。
• 出售款项必须由合格中介保管。如果钱到了您手上，哪怕只是短暂的，置换就会失败。
• 出售方和购买方必须是同一纳税人：出售的有限责任公司必须是买方，单一成员有限责任公司视同其所有人。
• 与关联方进行的置换，双方都必须在置换后持有房产至少两年。

围绕置换做规划

置换只是递延税款，而不是免除。递延的收益会结转到替换房产的税基中，在该房产出售且不再置换时才需缴税。如果持有到去世，房产一般会获得税基提升（Step-up），递延的收益就永远不会被征税。对替换房产做成本分离研究，可以就超过结转税基的新价值重新开始折旧。

新泽西州所得税遵循联邦的 1031 规则。非居民出售新泽西州房产时，州政府通常会在交割时预收一笔估计税款，但同类资产置换属于豁免情形之一，在卖方的居民身份表格上申报。

常见问题