Is a cost segregation study worth it for a smaller property?

Often for properties with a depreciable basis above roughly $500,000, and sometimes below that for short-term rentals or properties with heavy finishes. A feasibility screening tells you the likely benefit before you pay for a full engineering study.

Why does the month I place the property in service matter?

Buildings use the mid-month convention, so first-year depreciation on the building portion is prorated from the middle of that month. Bonus depreciation on the reclassified property is not prorated.

What happens to the depreciation when I sell?

Depreciation taken on reclassified personal property is recaptured as ordinary income, and building depreciation is taxed at up to 25%. A 1031 exchange into another property can defer both.

Can I do a study on a property I bought years ago?

Yes. Form 3115 lets you claim the depreciation you missed in the current year, without amending earlier returns.

Estimador de Ahorro por Segregación de Costos

Estime cuánta depreciación adicional del primer año podría generar un estudio de segregación de costos.

Tipo de propiedadPrecio de compra o costo de construcción

Parte asignada al terreno 20%Costo del edificio reclasificado a bienes de 5, 7 y 15 años 25%Depreciación adicionalMes de puesta en servicioSu tasa marginal combinada de impuestos 37%

Depreciación adicional estimada del primer año$289,545

Base depreciable del edificio: $1,200,000
Trasladado a vidas más cortas: $300,000
Depreciación del primer año sin un estudio: $41,818
Depreciación del primer año con un estudio: $331,364
Impuesto estimado diferido al 37%: $107,132

El edificio usa la 27.5años con la convención de mitad de mes desde Enero. Los bienes reclasificados que no están cubiertos por la depreciación adicional se distribuyen en una vida simplificada de 7 años.

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Propiedades que suelen beneficiarse

Edificios de apartamentos y alquileres a corto plazo
Edificios de oficinas, consultorios médicos y locales comerciales
Restaurantes, hoteles y almacenamiento
Almacenes, manufactura ligera y distribución
Renovaciones importantes y mejoras para inquilinos
Edificios comprados en años anteriores que nunca tuvieron un estudio

Cómo funciona el estimador de segregación de costos

Un edificio normalmente se deprecia en 27.5 años (alquiler residencial) o 39 años (comercial). Un estudio de segregación de costos identifica las partes que en realidad no son el edificio: alfombras, gabinetes, ciertas instalaciones eléctricas y de plomería para equipos, y mejoras del terreno como estacionamientos, jardinería y cercas. Estas pasan a vidas de 5, 7 y 15 años y califican para la depreciación adicional.

El estimador toma su precio de compra, resta el terreno (que nunca se deprecia), traslada la proporción que ingresa a vidas más cortas y compara la depreciación del primer año con y sin estudio. El edificio usa la convención de mitad de mes: se considera puesto en servicio a mitad del mes elegido, por lo que un edificio comprado en diciembre recibe alrededor de medio mes de depreciación el primer año. Los bienes reclasificados no cubiertos por la depreciación adicional se distribuyen en una vida simplificada de 7 años.

Depreciación adicional en 2026

El porcentaje de depreciación adicional depende de cuándo se adquirió el bien:

100% para bienes adquiridos después del 19 de enero de 2025, hecho permanente por la One Big Beautiful Bill Act.
20% para bienes adquiridos bajo un contrato vinculante firmado antes del 20 de enero de 2025 y puestos en servicio en 2026.
40% para bienes bajo ese tipo de contrato puestos en servicio en 2025.

Cómo es una reclasificación típica

Los estudios suelen trasladar del 20% al 35% del costo de un edificio a vidas más cortas. Los apartamentos, alquileres a corto plazo, restaurantes, consultorios médicos y hoteles tienden a estar en el extremo superior por sus acabados y equipos; los almacenes sencillos y oficinas sin acabados, en el inferior. El estimador comienza en 25% para residencial y 20% para comercial; un estudio de ingeniería reemplaza ese supuesto con los componentes reales de la propiedad.

Cómo convertir la deducción en ahorro fiscal

La depreciación adicional ahorra impuestos solo cuando puede compensar ingresos. Las pérdidas de alquiler son pasivas y generalmente solo compensan ingresos pasivos, a menos que califique como profesional de bienes raíces o la propiedad sea un alquiler a corto plazo en el que participa materialmente. El efecto fiscal de la calculadora supone que la deducción se puede usar a la tasa que ingresa.

También es un beneficio de calendario: al vender, la depreciación de los bienes muebles reclasificados se recaptura como ingreso ordinario, a menos que difiera la ganancia con un intercambio 1031.

Edificios que ya posee

Un estudio de un edificio puesto en servicio en un año anterior no requiere declaraciones enmendadas. Se cambia el método contable en el Form 3115 y se toma toda la depreciación omitida como un solo ajuste de recuperación (ajuste de la section 481(a)) en el año actual.

Preguntas frecuentes

A menudo, para propiedades con una base depreciable superior a unos $500,000, y a veces inferior en el caso de alquileres a corto plazo o propiedades con acabados costosos. Una evaluación de viabilidad indica el beneficio probable antes de pagar un estudio de ingeniería completo.

Convierta un estimado en un plan

Esta calculadora usa reglas federales simplificadas de 2026 para mostrar si una idea merece una conversación. Un CPA puede confirmar las cifras con sus declaraciones reales, verificar la elegibilidad y las fechas límite, y poner el plan en marcha.

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Estimado educativo, no asesoría fiscal.