Calculadora de Impuestos y Plazos del Intercambio 1031

Cómo funciona la calculadora del intercambio 1031

Vender una propiedad de inversión o de negocio genera varias capas de impuestos sobre la ganancia. La calculadora determina la ganancia como el precio de venta menos los costos de venta y su base ajustada (lo que pagó menos la depreciación tomada) y la divide: la parte igual a su depreciación tributa hasta un 25% (ganancia no recapturada de la section 1250), el resto a la tasa de ganancias de capital a largo plazo que elija, más el impuesto del 3.8% sobre ingresos netos de inversión si aplica y el impuesto estatal.

El total es el impuesto que podría diferir un intercambio 1031 completo. En un intercambio completo, usted reinvierte todo el producto neto en una propiedad de valor igual o mayor y reemplaza cualquier deuda liquidada; el efectivo que conserve o la deuda que no reemplace es un boot gravable.

Los dos plazos

Ambos plazos comienzan el día en que cierra la venta y ninguno se puede prorrogar por razones comerciales:

• Día 45: identifique por escrito las propiedades de reemplazo ante su intermediario calificado. Puede nombrar hasta tres propiedades de cualquier valor, o más si su valor total se mantiene por debajo del 200% de la propiedad vendida.
• Día 180: cierre la compra de la propiedad de reemplazo. El período de intercambio termina antes, en la fecha de vencimiento de su declaración del año de la venta, a menos que la prorrogue. La calculadora muestra ambas fechas.

Reglas que deciden si el intercambio funciona

• Ambas propiedades deben ser bienes inmuebles conservados para inversión o uso en un negocio. No califican una residencia principal ni una propiedad conservada para reventa.
• Un intermediario calificado debe conservar el producto de la venta. Si el dinero llega a usted, aunque sea brevemente, el intercambio no es válido.
• El mismo contribuyente que vendió debe comprar: una LLC que vendió debe ser la compradora, y una LLC de un solo miembro cuenta como su dueño.
• Los intercambios con partes relacionadas requieren conservar ambas propiedades al menos dos años después.

Planificación en torno al intercambio

Un intercambio difiere el impuesto; no lo elimina. La ganancia diferida se traslada a la base de la propiedad de reemplazo, y el impuesto vence cuando esa propiedad se vende sin otro intercambio. Si se conserva hasta el fallecimiento, la propiedad generalmente recibe un aumento de base y la ganancia diferida nunca tributa. Un estudio de segregación de costos de la propiedad de reemplazo puede reiniciar la depreciación del nuevo valor por encima de la base trasladada.

New Jersey sigue las reglas federales del intercambio 1031 para su impuesto sobre los ingresos. Cuando un no residente vende una propiedad en New Jersey, el estado normalmente cobra un impuesto estimado al cierre, pero un intercambio de tipo similar es una de las exenciones, que se reclama en el formulario de residencia del vendedor.

Preguntas frecuentes