适用对象
作为经纪公司旗下独立承包商（而不是员工）工作的房地产经纪人。
关键问题
- 您是否把带看房和签约会面之间的里程，与个人驾驶分开记录？
- 您的营销和布置费用是否明确对应到具体房源，还是混在个人开支里？
- 您的佣金收入是否已经足够稳定、持续足够久，值得重新考虑 S 型公司选举？
与 OICPA 团队一起审核
- 如果还没有同期记录商务驾驶，现在就开始用里程记录本或应用程序
- 按房源分开记录营销、布置和摄影费用，让费用记录清楚
- 用过去十二个月的佣金收入计算 S 型公司的盈亏平衡
大多数房地产经纪人以独立承包商而非员工的身份在经纪公司下工作，这意味着每张佣金支票都没有任何预扣，每一项可扣除费用都必须由经纪人自己追踪和申请。没有薪资部门在幕后默默处理这一切。
MLS 和地产委员会会费、执照续期费以及职业过失保险，是取得执业资格的持续成本，都是可全额扣除的普通业务费用，但很多经纪人在年底忘记加总，因为它们是全年零散的小额扣费，而不是一张明显的年度账单。
营销和挂牌成本，包括与特定房源相关的专业摄影、样板布置、标牌、印刷和数字广告，都是核心的可扣除费用。值得清楚区分的是：为特定房源做营销，可以直接扣除；更广泛的个人品牌营销也可能可以扣除，但最好有文件证明真正的业务目的，而不是与个人消费混在一起无法区分。
带看房、挂牌约见和开放参观之间的里程，累积得比大多数经纪人估计的更快，因为这些里程分散在许多短途行程中，而不是一次长途通勤。标准里程法要求同期记录每次行程的日期、目的和里程，而当文件单薄时，车辆扣除恰恰是 IRS 会仔细审查的那类申报，所以事后凭记忆建立的记录，比随着一年进行同步建立的记录更站不住脚。
即使经纪公司提供了办公桌，经纪人仍然可以申请家庭办公室扣除，因为办公室里的桌子并不会使另一个经常且专门用于经纪人自己行政工作、客户跟进、交易文件和营销规划的空间失去资格。“经常且专门使用”的测试与任何自雇申报人适用的测试相同。
经纪公司分成、工位费和特许经营费都是可扣除的普通业务费用，但很容易少报，因为它们往往在经纪人拿到佣金支票之前就已经扣掉了。只申报实际收到的净额，而不把佣金还原为总额、并把分成作为单独的费用项目申报，会同时低估总收入和可扣除费用，扭曲贷款方或经纪人自己的税务规划所依据的情况。
一旦佣金收入持续明显高于这个职位的合理薪资，就值得考虑 S 型公司选择，这与适用于任何穿透型企业的自雇税逻辑相同。经纪人的不同之处在于收入本身的形态：佣金一单一单到账，往往不规律，而 S 型公司要求为股东员工运行实际、定期的薪资。佣金到账时间的不规律与不会在两单之间暂停的薪资时间表之间的错配，是一个值得提前规划的实际摩擦，而不只是文书细节。
OICPA 与房地产经纪人和经纪公司合作，建立适合佣金收入的里程和费用追踪系统，并根据过去实际的佣金历史（而不是不能反映收入实际到账方式的经验法则）测算 S 型公司的盈亏平衡点。